Sporazumi koje je Crna Gora nedavno potpisala sa Ujedinjenim Arapskim Emiratima (UAE), ako počne njihova realizacija, mogu imati ozbiljne posljedice na prirodu i uopšte prostor Crne Gore, upozoravaju stručnjaci.
Put ka betonizaciji zaštićenih područja otvoren je nedavnim usvajanjem Prostornog plana Crne Gore (PPCG). Uprkos brojnim kontroverzama i kritikama PPCG je usvojen u Skupštini Crne Gore krajem juna.
“Ukoliko dođe do realizacije Sporazuma o saradnji u oblasti turizma i razvoja nekretnina sa UAE, moguće su ozbiljne i trajne posljedice po životnu sredinu, koje su u ovom trenutku nesagledive’’, kaže za Centar za istraživačko novinarstvo Crne Gore (CIN-CG) Ksenija Medenica , biološkinja iz Centra za zaštitu i proučavanje ptica (CZIP).
Iako Sporazum o saradnji u oblasti turizma i razvoja nekretnina ne precizira nijednu konkretnu lokaciju, upravo ta neodređenost dodatno zabrinjava, upozorava Medenica.
“To ostavlja mogućnost da investitor samoinicijativno odabere bilo koji prostor od strateškog i ekološkog značaja. Do sada su u javnosti kao potencijalne lokacije pominjane Velika plaža, Buljarica, Jaz, Hajla, Bjelasica i Sinjajevina – sve lokaliteti od izuzetne vrijednosti za prirodu, od kojih su neki zaštićeni na nacionalnom nivou, a svi imaju međunarodni značaj i prepoznati su kao potencijalna Natura 2000 staništa”, kaže Medenica.
PPCG planira i hidroenergetski objekat u kanjonu Komarnice, iako se u drugom dijelu tog dokumenta navodi da se radi o predjelu koji je pod zaštitom.
Za razliku od uobičajenih bilateralnih sporazuma između dvije zemlje, Sporazum o saradnji u oblasti turizma i razvoja nekretnina sa UAE ne sadrži klauzule koje omogućavaju Crnoj Gori autonomiju nad radovima i projektima koje će UAE izvoditi, objašnjava za CIN-CG Časlav Pejović , profesor emeritus Pravnog fakulteta Kjušju univerziteta, stručnjak za međunarodno pravo.
Ova važna klauzula koju unose u bilaterane sporazume zemlje koje vode računa o spostvenom interesu naziva se “pravo na regulisanje” (Right to regulate). Ova klauzula omogućava državama zaštitu, ukoliko strani investitor sa čijom zemljom je potpisan bilateralni sporazum gradi protiv interesa i propisa države u kojoj investira, objašnjava Pejović.
“Na ovaj način, štiti se, između ostalog i životna sredina. Po Sporazumu između Crne Gore i UAE, takva zaštita ne postoji”, kaže Pejović.
Međutim, kako ova klauzula nije prethodno unesena, Crna Gora je dala prvenstvo interesima investitora, objašnjava Pejović.
“Po sadašnjem Sporazumu, Crna Gora bi bila odgovorna prema investitorima iz UAE, ako bi donijela propise koji bi ugrozili interese investitora”, kaže Pejović.
Pejović daje primjer sporazuma koji je potpisan između UAE i Indije, u kojem obje zemlje štite javno dobro, ukoliko jedna od država interveniše protivno interesima investitora, da bi spriječila negativini uticaj – to se ne smatra kršenjem Sporazuma.
I Medenica ističe da se Crna Gora ne može na osnovu sporazuma sa UAE zaštiti od pogubnih uticaja na prirodu. To se, kaže ona, najbolje vidi na primjeru Velike plaže, gdje je postojao uvid u idejno rješenje projekta arapskog investitora. Realizacija predstavljene mega investicije stanova i rizorta iz UAE, koju je za sada spriječio otpor lokalnih vlasti i aktivista, imala bi katastrofalne posljedice po biodiverzitet, upozorava ona.
“Došlo bi do uništavanja staništa rijetkih i ugroženih biljnih i životinjskih vrsta, uključujući čak 35 od 48 ugroženih ptica u Crnoj Gori. To bi dovelo i do degradacije jedine poznate lokacije u Crnoj Gori za izlijeganje glavate kornjače. Narušile bi se i obalne dine, koje su prioritetna EU staništa, koje štite od erozije plažu i brane Ulcinj od poplava”, navodi Medenica.
Velika plaža je ekološki ključan prostor, sa izuzetnim biodiverzitetom i statusom zaštićenog prirodnog područja, tvrdi biološkinja.
“Infrastrukturni zahvat ovog obima doveo bi do nepopravljivog gubitka, i u direktnoj je suprotnosti s domaćim zakonima, međunarodnim obavezama i strateškim dokumentima o zaštiti prirode”, kazala je Medenica.
Usvojeni PPCG kao da je pravljen za ustupke mega projektima investitora, a ne da zaštiti prostor i omogući održiv razvoj zemlje. PPCG predviđa znanto veću gradnju u gotovo svim opštinama, u odnosu na verziju plana koja je bila na javnoj raspravi.
PPCG je naročito zabrinjavajući kada je u pitanju Buljarica o čemu je CIN-CG već pisao. Dok je u tekstualnom dijelu Plana navedeno da je Buljarica prostor od izuzetne važnosti za očuvanje prirode, u grafičkom prikazu PPCG cijela lokacija pretvora se u gradsko-građevinsko područje, što otvara vrata masovnoj urbanizaciji i uništavanju prirodnih staništa.
Iz CZIP-a su ranije u izjavi za CIN-CG izrazili sumnju da je ova prenamjena zemljišta urađena preko noći, imajući u vidu izjave premijera Milojka Spajića i investitora iz UAE Mohameda Alabara koji je izrazio interesovanje i za Buljaricu. Alabar je isticao da je zainteresovan za gradnju u Buljarici, a i dio lokalnog stanovništva koji posjeduje zemlju na ovoj lokaciji izrazio je želju da pregovara sa arapskim investitorom.
Prema PPCG, ne samo u Buljarici, već u cijeloj opštini Budva predviđeno je značajno veće građevinsko područje od verzije Plana koja je bila na javnoj raspravi. I mada je samo jezgro grada odavno devastirano, čini se da su sljedeći na potezu zaleđe koje je u verziji plana na javnoj raspravi bilo zaštićena zona, te zaleđe Jaza, plaže za koju je Alabr takođe izrazio interesovanje.
Buljarici odavno prijeti betonizacija. Još za vrijeme vlasti Demokratske partije socijalista (DPS), Vlada Crne Gore raspisala je, preko Savjeta za privatizaciju, 2016. tender za prodaju Buljarice, bez saglasnosti Opštine Budva i privatnih vlasnika zemlje. Tada je planirana gradnja 40 hiljada stanova, odnosno 11,5 miliona kvadratnih metara stambeno-poslovnog prostora, od čega bi se čak 9,3 miliona odnosilo na stanove, vile i apartmane za dalju prodaju, odnosno tržište. Projekat nije prošao zbog otpora lokalnog stanovništva.
Uvala Buljarica jedna je od nekoliko preostalih slatko-slanih močvarnih područja na jadranskoj obali, koju sa strane mora okružuju livade morske trave posidonije (Posidonia oceanica), koja je zaštićena međunarodnim i domaćim zakonodavstvima, navodi se u istraživanju Buljarica: Blago Paštrovića na tajkunskoj trpezi, Mreže za afirmaciju nevladinog sektora (MANS) i Crnogorskog društva ekologa (CDE).
I mnoge druge biljne i životinjske vrste koje žive na području Buljarice zaštićene su na nacionalnom i međunarodnom nivou, prisutni su ekosistemi visoke vrijednosti, posebno iz ugla Natura 2000 ekološke mreže i zaštićenih područja u moru, navodi se u ovoj publikaciji. Ekosistemi močvarnog područja Buljarice dom su veoma bogate flore i faune, a Buljarica je jedan od predjela koji je najbogatiji izvorima na cijeloj crnogorskoj obali, navodi se u ovoj publikaciji.
“U zaleđu buljaričke plaže postoji gust pojas trske koji postepeno prelazi u livade, a kasnije u šumu hrasta, jasena, brijesta i maslinjake. Brda koja okružuju dolinu prekrivena su makijom i kultivisanim maslinjacima. Izražen biodiverzitet u tako malom prostoru na obali Jadrana ilustruje ekološku kompleksnost Buljarice, ali i njenu ranjivost’’, navodi se u studiji.
Buljarica je dom za 41 vrstu vilinog konjica, 11 vrsta vodozemaca, 93 vrste ptica, a na ovoj lokaciji nalazi se čak 36 vrsta staništa, uključujući endemske i reliktne vrste biljaka i životnja.
Iako su iz Agencije za zaštitu životne sredine (EPA) i Ministarstva ekologije u Vladi Dritana Abazovića 2022. najavljivali zaštitu ovog područja kao jedinstvenog na Jadranu, do toga nije došlo. Još 1968. u bivšoj Jugoslaviji, prepoznata je vrijednost obalnog dijela Buljarice koji je tada zaštićen kao Spomenik prirode. Buljarica je nominovana i za Emerald mrežu zaštićenih područja, ali ovaj sistem zaštite nije još zaživio u Crnoj Gori. Danas je cijelo područje gotovo u potpunosti bez zaštite, a naročito močvarni dio.
Usvojeni PPCG predviđa i značajno veće građevinsko zemljište u odnosu na verziju koja je bila na javnoj raspravi i kada je u pitanju opština Ulcinj, uključujući donji Štoj, centralni dio opštine, i dio predviđen za gradnju na Velikoj plaži.
Strateška procjena uticaja (SPU) za Državnu studiju lokacije Velike plaže formalno je urađena i bila je na javnoj raspravi krajem 2023. godine. Ipak, ovaj dokument ima ozbiljna ograničenja i metodološki i sadržajno, čime je plaža ostala lišena zaštite od investicije kakve su najavljene sporazumom sa UAE, upozorava Zenepa Lika , arhitektica i predsjednica Udruženja – Dr. Martin Schneider-Jacoby Association (MSJA).
“U samom tekstu SPU-a jasno govori o osjetljivosti terena, dok istovremeno planski dokument dozvoljava visoku spratnost (od pet do 10 etaža), zauzetost do 50 odsto i zahvate u područjima koja bi trebalo da imaju ograničenu upotrebu. Taj raskorak šalje lošu poruku – da se procjena koristi kao formalnost, a ne kao stvarni alat za zaštitu prirode. Nažalost, u ovom slučaju, SPU više prikriva nego što rješava ključna pitanja, i tako dovodi u pitanje održivost cjelokupnog planiranja”, upozorava Lika.
Građevinski radovi i infrastruktura u ovom prostoru sa sobom nose: gubitak staništa usljed zatrpavanja, nivelacije i betoniranja tla, narušavanje hidrološkog režima, uključujući promjene dotoka i kvaliteta vode u močvarne sisteme, zagađenje tokom i nakon gradnje (otpadne vode, svjetlosno i zvučno zagađenje), fragmentaciju prostora, čime se trajno prekida prirodna veza između Solane, Velike plaže i Ade Bojane, navodi Lika.
No, gubitak nije samo ekološki, objašnjava arhitektica.
“Pejzaž Velike plaže je jedan od posljednjih netaknutih na Mediteranu – široka, slobodna, pješčana ravnica koja pruža rijedak osjećaj prostorne širine, mira i prirodne tišine. To je mjesto gdje priroda i čovjek još uvijek dijele prostor bez sukoba. Velika plaža nije samo najduža pješčana plaža Crne Gore, već i najveća netaknuta plaža bivše Jugoslavije. Njena vrijednost ne leži u luksuznoj izgradnji, već u prirodnom dostojanstvu koje nosi”.
Velika plaža i njeno zaleđe predstavljaju jedno od najbogatijih staništa biljnih i životinjskih vrsta na crnogorskoj obali, posebno onih koje su zaštićene nacionalnim i evropskim zakonodavstvom. Ona je ključno biodiverzitetsko područje (Key Biodiversity Area) što je uvrštava na globalnoj mapi kao jako značajno. U zoni Velike plaže identifikovane su 22 biljne vrste sa statusom zaštite – endemi, relikti i prioritetne vrste za zaštitu. Među njima je i morski narcis (Pancratium maritimum), koji raste isključivo na dinama i jedna je od najosjetljivijih biljnih vrsta na Mediteranu. Na prostoru opštine Ulcinj prepoznato je čak 18 stanišnih tipova sa EU Direktive o staništima, uključujući: sive i bijele dine s vegetacijom (prioritetni tipovi), mediteranske slane stepe, estuarijske i lagunarne sisteme, vlažne depresije između dina, koje su izuzetno rijetke u Crnoj Gori, a na tom prostoru zabilježeno je čak 240 vrsta ptica.
Nedavno je i evropski parlamentarac Tomas Vajs tvrdio da će od zaštite Komarnice, ulcinjske Solane i dina na Velikoj plaži zavisiti i zatvaranje poglavlja 27 u pregovorima sa Evropskom unijom (EU).
Uništavanjem zaštićenih prostora masovnom gradnjom, ne gubi se samo pejzaž – briše se prepoznatljivi karakter i biodiverzitet Crne Gore, što znači gubitak lokalnog, nacionalnog i mediteranskog prirodnog nasljeđa, kaže Lika. Ako se ovakvi zahvati sprovedu, recimo na Velikoj plaži ili Buljarici, posljedice će biti nepovratne – neki od posljednjih nedirnutih pejzaža Mediterana bili bi trajno izgubljeni.
U Crnoj Gori su prostorno planiranje i arhitektonsko oblikovanje već decenijama pod pritiskom generičke, investitorski vođene, neinventivne gradnje, koja umanjuje lokalne prostorne kvalitete i narušava postojeće vrijednosti graditeljskog nasljeđa, objašnjava za CIN-CG Sonja Dragović , istraživačica oblasti urbanizma i prostora.
“Međutim, uništavanje karakterističnog ambijenta duž primorja prekomjernom gradnjom, koja se posljednjih godina proširila i na turističke centre sjevera, kao što su Kolašin i Žabljak, nije rezultat lošeg ukusa pojedinačnih investitora, već sistemske odgovornosti nadležnih institucija: vlasti koje su donosile i sprovodile ‘razvojne’ politike koje se svode na privatizaciju, ministarstava koja su vodila prostorno planiranje, lokalnih uprava, glavnih državnih i gradskih arhitekata”, objašnjava Dragović.
U tom kontekstu, pitanje da li investicije u izgradnju nekretnina dolaze iz UAE, Kanade, Evropske unije postaje sporedno, objašnjava Dragović.
“Ključno je kako je zakonski i planski okvir koncipiran. Ako Prostorni plan predviđa maksimalnu eksploataciju prostora kroz intenzivnu izgradnju, to automatski generiše interes investitora koji u tome vide priliku za dobru zaradu: više kvadrata, više i novca od prodaje! U tom procesu redovno su žrtvovani ne samo kvalitet arhitekture, nego i dugoročna održivost i javni interes”, kaže Dragović.
Aktuelni PPCG do 2040. stvara osnovu za dalji rast interesovanja za investicije u nekretnine. S obzirom na nedavno zaključeni sporazum koji favorizuje ekonomske odnose s UAE, realno je očekivati da dio tih investicija upravo odatle dođe.
“Plan, uopšteno uzev, otvara prostor za investicije ovog tipa, i to kroz strukturno podešene mehanizme koji stimulišu dalje intenziviranje komercijalne gradnje. Zato je iluzorno očekivati da bi ova gradnja bila značajno unaprijeđena dolaskom nekih ‘boljih’ ili ‘zelenijih’ investitora, dok god regulatorni okvir uporno forsira kvantitet nad kvalitetom. Ni najsenzibilnije arhitekte ne mogu izraditi održivo i kontekstu prilagođeno rješenje ako je zadatak da se na svakoj parceli izvuče maksimum kvadrata. Rezultate takvog pristupa jasno vidimo u Budvi, u kvartu ispod Ljubovića, u Kolašinu…”, objašnjava Dragović.
“Problem je, dakle, sistemski. U Crnoj Gori postoje male, posvećene inicijative koje pokušavaju da zagovaraju drugačije pristupe, kao što su KANA, Expeditio i drugi odgovorni pojedinci. Ipak, njihov uticaj na promjenu javnih politika u ovoj oblasti ostaje na nivou incidenta’’, naglašava Dragović.
Prema njenim riječima, nedostaje snažna institucionalna podrška viziji prostornog razvoja koja bi bila usmjerena na dugoročnu održivost, pravedan prostorni razvoj i pažljiv odnos prema pejzažu i zatečenim kulturnim i prostornim vrijednostima, umjesto na kratkoročnu zaradu.
“Nažalost, u ovom trenutku ne vidim koja bi opcija s postojeće političke scene mogla da ozbiljno – argumentovano, samouvjereno, energično – stane iza takve vizije”, kaže Dragović.
I pored brojnih kritika sporazuma- i otpora koji se za sada pokazao snažnim u Ulcinju, iz manjih crnogorskih opština na sjeveru poručuju da vjeruju da će investicije iz UAE doprinijeti razvoju zemlje. Više predsjednika opština imalo je prilike da se sretne sa Alabarom, kome su predlagali projekte na vrijednim zaštićenim područjima.
Potpisivanje sporazuma sa UAE koji se koristi kao osnova za pozivanje investitora da ulažu u izuzetna prirodna područja, poput Bjelasice, Bogićevice, Prokletija, Sinjajevine i drugih, otvara ozbiljna pitanja o viziji razvoja države, upozorava Medenica.
“Ova područja, koja bi po svim stručnim kriterijumima trebalo da budu pod zaštitom kao Natura 2000 zone, danas se nude investitorima kao da su ničije vlasništvo, i to bez jasne strategije, stručne procjene i javnog konsenzusa”, kaže Medenica.
“Sporazum sa UAE predstavlja značajan iskorak u pravcu međunarodne promocije potencijala Opštine Berane i predstavlja put ka novim investicijama, što će dovesti do novih radnih mjesta, razvoja turističke infrastrukture i unapređenja lokalne privrede, te promociji prirodnih resursa ovog kraja’’, kažu za CIN-CG iz Opštine Berane.
Ova opština je među prvima poslala predloge za investicione projekte, nakon saznanja o dolasku UAE investitora. Naročito ističu razvoj luksuznog turističkog kompleksa Jelovica Luxury Retreat, na lokaciji Jelovice, odnosno beranske strane planine Bjelasice, koja je među najvažnijim potencijalnim Natura 2000 staništa. To znači da bi investitori morali naročito voditi računa kada su ovakva područja u pitanju.
U Beranama se, kako kažu iz Opštine, nadaju investicijama koje bi se mogle smatrati “održivim”.
“Cilj je da se valorizuju prirodni resursi opštine na način koji je održiv, ekološki odgovoran i u skladu sa strateškim razvojnim planovima Berana”, kažu iz Opštine Berane.
Iz Opštine Gusinje ističu ljepote Prokletija kao najvažniji resurs. Investitorima iz UAE predložili su projekte vezane za planinu Bor, koja je dio Prokletija, kanjonu rijeke Grlje u selu Vusanje, te Ali-pašine izvore, kazao je za CIN-CG gradonačelnik Opštine Gusinje Sanel Balić.
Gradonačelnik Opštine Plav Nihad Canović kazao je ranije da su iz te opštine predali detaljne projekte Alabru, predstavili mu lokaciju Bogićevicu, te izrazio zadovoljstvom reakcijama investitora iz UAE na predložene projekte. I on je tom prilikom izrazio nadu da će lokalna ekonomija doživjeti bum zahvaljujući investitorima iz UAE.
Sličan entuzijazam izrazio je i gradonačelnik Kolašina Petko Bakić, koji je Alabaru predložio gradnju na Sinjajevini i Bjelasici.
“Nadmetanje lokalnih samouprava u tome ko će bolje parče zemlje da ponudi investitoru samo je odraz potpune nesposobnosti državnih i lokalnih struktura da dugoročno planiraju, koriste i zaštite ono što je najvrednije. Umjesto da se ova prirodna bogatstva valorizuju kroz održive modele razvoja – poput eko-turizma, naučnog istraživanja i preduzetništva, lokalne samouprave ih neselektivno nude kroz ovaj sporazum čija je ustavnost upitna, a čija je primjena u drugim državama (primjer Beograda na vodi) već izazvala brojne kontroverze i štetu javnom interesu”, upozorava Medenica.
Prema njenim riječima, davanje ovih prostora u ruke investitorima znači trajni gubitak – gubitak prava građana na pristup prirodi, gubitak ekoloških i pejzažnih vrijednosti, i gubitak budućih razvojnih šansi. Lokalnim zajednicama se zauzvrat nudi uloga jeftine radne snage, dok se profit i kontrola sele van njihovih ruku, a sve to na štetu prirodi.
